Az ezév júniusában elfogadott és nagy vihart kavart vagyonadóról szóló LXXVIII. törvény 2010. január elsejétől életbe lép, és a várakozásoknak megfelelően mintegy 50 milliárd forintos költségvetési bevételt jelent majd. És hogy mire, mennyit kell majd fizetnünk? Íme…

 

Mire?

A törvény hatálya kiterjed a lakóingatlanokra, a nagy, 170 lóerőt meghaladó teljesítményű személyautókra, a vízi- és a légijárművekre.

 

A legvitatottabb tétel: lakóingatlanok

 A törvény nagy általánosságban minden lakóingatlant adókötelessé tesz, bár a mentesítések és a kedvezmények révén számos ingatlan kiesik az adóztatási körből.

Egyik ilyen mentességi kritérium az értékhatár alapján történő kitétel, amely a 30 millió forint forgalmi érték alatt lakások esetében adómentességet biztosít, amennyiben az adóalany a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen abban az ingatlanban él.

Amennyiben az adóalanynak több ingatlan is van a tulajdonában, a törvény legfeljebb egy további, maximum 15 millió forint forgalmi értékű ingatlan esetében ad mentességet. Ha kettőnél több ingatlan van egy személy birtokában, a mentességet élvező ingatlan kiválasztása a tulajdonos adóalany döntése.

 

Adóalap

 Azon ingatlanokra, amelyek forgalmi értéke meghaladja a fenti értékhatárt, és nem élvez adómentességet, az adó alapja a teljes forgalmi érték, függetlenül attól, hogy mennyivel haladja meg a határt. Így például egy 39 millió forintos forgalmi értékű ingatlan adómentes, viszont egy 32 millió forintra értékelt ingatlan már a teljes 32 millió forint alapján adóköteles.

 

Közös tulajdon

Amennyiben az ingatlan közös tulajdonban van – például házastársak esetében -, az adófizetési kötelezettség a tulajdoni hányad arányában terheli az adóalanyokat, és a forgalmi érték meghatározásánál a teljes érték számít a mentesség meghatározásához, és nem a tulajdoni hányadnak megfelelő forgalmi érték rész.

Így tehát alapesetben egy 50 millió forint forgalmi értékű ingatlan 50-50%-os megosztás alapján adóköteles a teljes 50 millió forint után, függetlenül attól, hogy az egyes adóalanyokra jutó forgalmi érték részarány csupán 25 millió forint.

Az adó alapja 50 millió forint lesz, amelyre jutó fizetendő adó a tulajdoni hányadnak megfelelően oszlik meg és terheli az adóalanyokat. A bevallás és befizetés esetében ugyanakkor bármely fél nyilatkozhat arról, hogy az adófizetési kötelezettséget az adott adóévben egyedül teljesíti.

 

Haszonélvezeti jog

Amennyiben az adott ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, az adófizetési kötelezettség első körben a haszonélvezet jogosultját terheli. Amennyiben az APEH adóbeszedési, illetve adóbehajtási eljárása nem vezet eredményre ezen adóalany felé, úgy a tulajdonost terheli az adófizetési kötelezettség.

 

És mi van az ingatlanra fizetett helyi adókkal?

Az ingatlanok után fizetendő helyi adókat továbbra is fizetni kell, amely levonható a vagyonadó összegéből.

 

Bevallás és befizetés

Az első bevallás és befizetés 2010-ben esedékes, méghozzá a május 20-ig benyújtandó személyi jövedelemadó (SZJA) bevallásban vagy külön bevallásban, amennyiben az adóalany egyébként SZJA-bevallás benyújtására nem kötelezett. Itt kell számot adni mindazon nagyértékű vagyonról, amely 2010. január elsején az adóalany tulajdonában volt. (Ez utóbbi feltétel különösen fontos lehet még így 2009 végéhez közeledve.)

 A fizetés két részletben esedékes, első fele a bevallással egyidejűleg, május 20-ig, a második fele szeptember 30-ig utalandó az APEH erre a célra fenntartott számlájára.

 

Forgalmi érték vs számított érték

A törvény két érték-fogalmat definiál, amelyek egyrészt az adó alapjának megállapításához szükségesek, másrészt viszont a bevallási kötelezettség megfelelő teljesítéséhez. Bizonyos esetekben ugyanis, bár az ingatlan adómentes körbe tartozik, mégis fel kell tüntetni a bevallásban.

 

Számított érték =

 ALAPTERÜLET (m²) * FIKTÍV ÁR Ft/ m²  (törvény melléklete szerint településtől függő) * korrekciós tényezők

 

A fiktív ár meghatározásánál a törvényalkotók figyelembe vették az egyes régiók közötti piaci érték különbségeket, így például Szabolcs-Szatmár-Bereg megye kapta a legalacsonyabb (60 ezer forint/ m²), míg Budapest XII. Kerület a legmagasabb (500 ezer forint / m²) négyzetméterenkénti egységárat.

 A korrekciós tételek között a következők szerepelnek:

 

-      az ingatlan életkora;

-      felújítás óta eltelt idő;

-      az épület teherhordó falazata;

-      lakószobák száma;

-      komfort fokozat;

-      közművesítettség;

-      épülethez tartozó telek határa előtti út minősége;

-      lakáshoz tartozó gépjármű tároló nagysága;

-      lakáshoz tartozó úszómedence;

-      lakószobák tájolása;

-      többszintes és többlakásos épületben a lakás megközelíthetősége.

A teljes lista leginkább egy kérdőívhez hasonlít, amelynek kitöltésében az APEH boldogan kínál segítséget egy vagyonadó-kalkulátor „személyében”, amely a legújabb hírek szerint az APEH vigyázó szeme által őrzött és rögzített. (Tehát nem árt az óvatosság, nehogy a végén egy kíváncsiságból futtatott kalkuláció a kelleténél nagyobb vizet kavarjon.)

A számított érték mellett másik fontos definíció a forgalmi érték, amely az ingatlan eladásakor kapott ár figyelmen kívül hagyva mindennemű adósságterhet. Ezt az értéket becsli az imént említett kalkulátor is.

 Az adó mértéke a forgalmi értéknek megfelelő sáv szerint fizetendő, amelyet az alábbi táblázat tartalmaz:

 

Vagyonadó mérték 2010.
Adósáv (millió Ft)	Mérték (%)
0-30	0.15%
30-50	0.35%
50-	0.50%

 

Az adó kiszámításánál az SZJA-ban már ismert sávos adózást kell alkalmazni, vagyis például egy 100 millió forint értékű ingatlan esetében az adómérték 30 millió forintig 0.15%, az ezt meghaladó 20 millió forintra 0.35%, az efeletti 50 millió forintra pedig 0.50% adómérték számítandó, vagyis összesen 365 ezer forint adókötelezettséget jelent 2010-re, amely két egyenlő részletben fizetendő.

 

Vagyonadó mérték 2010-ben 100 millió forint értékű ingatlan esetében
Adósáv (millió Ft)	Mérték (%)	Ft
0-30	0.15%	45,000
30-50	0.35%	70,000
50-	0.50%	250,000
	Összesen	365,000

 

 Kedvezmények és adófelfüggesztés

A törvény két esetet tartalmaz kedvezmény érvényesíthetőségére. Az egyik a felújítás, amelynek ÁFA tartalma levonható a fizetendő adóból abban az esetben, ha a felújítás az épület komplett homlokzati, épületszerkezeti és műszaki állapotát érintette.

A másik kedvezmény a gyermekek után érvényesíthető, amely a nagycsaládosoknak ad segítséget, tehát csupán a három és több gyermekes szülőknek méghozzá úgy, hogy az adó mértékéből a harmadik és minden további gyermek után 15% adókedvezmény érvényesíthető, legfeljebb az ingatlan 100 millió forint adóalapjáig.

Van lehetőség adófelfüggesztésre vagyis az adófizetés halasztására kérelem alapján. Kérelmet benyújthat, aki az adott év január 1-jéig betöltötte a 62. életévét, rokkantsági vagy baleseti rokkantsági nyugdíjban vagy rehabilitációs járulékban részesül. Öröklés esetében pedig a 18 év alatti kiskorú 20 éves koráig.  Munkanélküliek legfeljebb 2 év felfüggesztést kaphatnak, amennyiben a munkáltató megszűnése miatt vesztette el állását, de csak abban az esetben, ha nincs a lakóhelyén kívül másik, 25%-ot meghaladó tulajdoni hányad a birtokában.

Ebben az esetben az adóhatóság jelzálogot jegyez be az ingatlanra, amely a felfüggesztés megszűnéséig terheli az ingatlant. Ezen időszak alatt a törvény szerint nem kell bevallást benyújtani, csupán olyan esetben, ha az ingatlan forgalmi értéke megváltozik.

 

Szankciók

Óvatosan meg kell gondolni a vagyonadó meg nem fizetését, a következmények ugyanis nem olcsók, ahogy azt már megszokhattuk az APEH gyakorlatában. Vagyis az adó meg nem fizetése esetén a késedelmi kamat a jegybanki alapkamat kétszerese (13% körül), az adóbírság az adókülönbözet 50%-a, valamint a mulasztási bírság magánszemélyeknél 200 ezer forintig terjedhet.

 

APEH vagyonadó-kalkulátora

Az APEH kalkulátora egyébként a Pénzügyminisztérium illetékesei szerint pontosabb, a piaci értékhez jobban közelítő értékmeghatározást tesz lehetővé. A kalkulátor által kiadott, becsült forgalmi érték a továbbiakban egyfajta igazolásként is szolgál, pl. a Bíróság előtt. Ez az igazolás bizonyos esetekben nemcsak negatív, de pozitív irányba is szolgálhatja az adózót: amennyiben ugyanis az APEH későbbi adóellenőrzésnél a kalkulátor által megállapított értéknél magasabb értéket állapít meg, nem követelheti a késedelmi kamatot vagy nem szabhat ki adóbírságot, csupán az adókülönbözetet kérheti.

A döntést mindenki maga hozza meg, hogy használja-e vagy sem az APEH új kalkulátorát, az azonban bizonyosan állítható, hogy a bevallás és kalkuláció közötti nagy eltéréseket valószínűleg kiemelten kezeli és ellenőrzi majd az adóhatóság.

Bár van még egy halvány remény a törvény megsemmisítésére az Alkotmánybíróság részéről, amely legkésőbb a vállalkozói adóbevallási határidő, február 25. előtt döntést ígért. Ha a törvényt megsemmisítik a bírák, akkor nem megúszhatjuk a vagyonadó fizetést, jelen állapot szerint azonban valószínűleg fizetnünk kell.